Autorizația de construire în Baia Mare: pașii și actele pentru o casă

Actele sunt partea pe care o amână cei mai mulți, pentru că pare mai încurcată decât e. De fapt, drumul are o ordine clară, iar fiecare pas îl pregătește pe următorul. Dacă o știi dinainte, nu pierzi luni întregi așteptând un aviz de care ai fi putut afla din prima zi.

Mai jos găsești drumul obișnuit pentru o casă, pas cu pas. Pentru terenul tău, lista exactă o dau certificatul de urbanism și proiectantul, iar regulile se mai schimbă, așa că verifică la primărie înainte să depui actele.

1. Actele terenului

Totul pornește de la teren. Ca să poți cere autorizație, trebuie să ai un drept asupra lui, de obicei proprietatea, dovedit cu extrasul de carte funciară. Terenul trebuie să fie intabulat, cu număr cadastral.

Ce verifici tu: ca suprafața și vecinătățile din acte să corespundă cu ce e pe teren. O diferență descoperită acum se rezolvă mai ușor decât după ce proiectul e gata.

2. Certificatul de urbanism

Cu actele terenului mergi la primăria localității în care e terenul: pentru Baia Mare, la Primăria Municipiului Baia Mare; dacă terenul e în altă localitate, de exemplu în Recea sau în Tăuții-Măgherăuș, la primăria de acolo. Acolo depui cererea pentru certificatul de urbanism.

Dosarul cuprinde de obicei cererea tip, extrasul de carte funciară, planul de încadrare în zonă și planul cadastral al terenului, plus dovada plății taxei. Lista exactă o primești de la primărie.

Certificatul de urbanism îți spune ce se poate face pe terenul tău: ce fel de construcție e permisă, cât de înaltă, la ce distanță de vecini și de drum, cât din teren poate fi ocupat. Tot el conține lista avizelor și a acordurilor de care ai nevoie pentru autorizație. Are o valabilitate scrisă pe el, așa că ține cont de ea când îți faci planul.

3. Avizele și studiile

Ce avize îți trebuie scrie în certificat, și diferă de la un teren la altul. Cele mai întâlnite la o casă sunt:

• avizele furnizorilor de utilități: apă și canalizare, energie electrică, gaz, acolo unde există;
• actul de la autoritatea pentru protecția mediului;
• alte avize, după caz: de exemplu, pentru un teren lângă un drum județean sau național, lângă o apă sau într-o zonă protejată;
• acordul vecinului, dacă vrei să construiești la limita proprietății (de regulă, autentificat la notar).

Pe lângă avize, proiectul are nevoie de ridicarea topografică a terenului și, de regulă, de un studiu geotehnic, care arată ce fel de pământ ai sub casă și la ce adâncime se poate funda. Pe un teren în pantă, studiul geotehnic e cu atât mai important; despre terenurile în pantă am scris și în ghidul despre zidul de sprijin.

4. Proiectul

Pe baza certificatului, a avizelor și a studiilor, un arhitect și un inginer structurist fac proiectul casei; inginerii de instalații intervin și ei, după caz. Pentru autorizație se depune o parte a proiectului: documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire, prescurtată DTAC. Proiectul trece și pe la verificatori tehnici atestați, acolo unde legea o cere.

În practică, de dosarul pentru autorizație se ocupă de obicei arhitectul, pentru că știe ce cere primăria. Merită să-l alegi pe el întâi: un proiectant bun te scapă de multe drumuri.

Ce verifici tu: ca proiectul să fie casa pe care chiar vrei s-o construiești. Orice schimbare importantă după autorizație (o cameră în plus, un etaj, altă formă a acoperișului) poate cere o autorizație nouă.

5. Autorizația de construire

Cu proiectul și avizele gata, depui la primărie cererea pentru autorizația de construire. Dosarul cuprinde de obicei cererea, certificatul de urbanism, extrasul de carte funciară, documentația tehnică (DTAC), avizele și acordurile cerute, studiul geotehnic și dovada plății taxei. Taxa se calculează după valoarea lucrărilor, iar la final se regularizează după valoarea reală.

Dacă lipsește ceva, primăria îți cere completări, iar drumul se lungește. Un dosar complet din prima e cel mai scurt drum.

Autorizația are scris pe ea până când trebuie începute lucrările și cât pot dura. Dacă nu începi în termen și nu ceri prelungire, expiră, așa că nu o lăsa să aștepte prea mult în sertar.

6. Înainte de prima săpătură

Cu autorizația în mână, mai sunt trei lucruri de făcut înainte să intre utilajele pe teren:

• anunțarea începerii lucrărilor la primărie și la Inspectoratul de Stat în Construcții (pentru Maramureș, inspectoratul județean);
• dirigintele de șantier: un specialist autorizat care verifică lucrarea în numele tău. Legea îl cere la majoritatea caselor;
• panoul de șantier, pus la vedere pe teren, cu datele autorizației, ale proprietarului, ale proiectantului și ale constructorului.

Abia acum începe șantierul. Un constructor serios nu sapă înainte, oricât de mult ar grăbi vremea bună: o lucrare începută fără autorizație poate fi oprită și amendată, iar problemele ajung și la proprietar. Cum arată apoi etapele construcției, de la fundație la mutare, găsești în ghidul despre etapele unei case la cheie.

7. La final: recepția și intabularea

Când casa e gata, urmează recepția la terminarea lucrărilor: o comisie verifică dacă s-a construit conform autorizației și semnează un proces-verbal. Cu el, casa se intabulează în cartea funciară și devine oficial a ta. Tot atunci se regularizează taxa de autorizare, iar construcția o declari la serviciul de taxe și impozite al primăriei.

Păstrează cartea tehnică a construcției: dosarul cu proiectul și cu documentele din timpul lucrării. Îți trebuie la orice lucrare viitoare.

Unde intrăm noi

Noi construim casa după proiectul autorizat, cu oamenii și utilajele noastre pe șantier, iar responsabilul de lucrare e al firmei de la prima săpătură până la predarea cheii. Nu trebuie să ai toate actele gata ca să ne suni: putem vorbi despre teren și buget și înainte, ca să știi la ce să te aștepți.

Ce intră într-o casă la cheie și ce lucrări de teren și fundație facem găsești pe paginile serviciilor.

Întrebări frecvente

Cine se ocupă de autorizația de construire?

Documentația o pregătește proiectantul, iar autorizația o emite primăria. De obicei, arhitectul depune și dosarul. Constructorul începe lucrul abia după ce autorizația a fost emisă și începerea lucrărilor a fost anunțată.

Cât durează până primesc autorizația?

Depinde de cât de repede vin avizele și de cât de complet e dosarul. Pornește cu actele din timp, ideal toamna sau iarna, ca să poți începe lucrul primăvara, când vremea permite betonările și zidăria.

Am nevoie de autorizație pentru un gard, o anexă sau un foișor?

Depinde de lucrare și de unde e terenul. În Baia Mare, un garaj, o magazie sau un foișor cu acoperiș cer de regulă autorizație, iar o pergolă sau o terasă demontabilă nu. Regulile din noul Cod al urbanismului le găsești în ghidul despre autorizația pentru anexe.

Ce se întâmplă dacă încep fără autorizație?

Lucrarea poate fi oprită și amendată, iar în cazurile grave se poate ajunge chiar la desființarea ei. În plus, fără autorizație și fără recepție, casa nu se poate intabula.