Pe scurt
- Înainte de prima săpătură ai nevoie de certificat de urbanism, proiect și autorizație de construire.
- Fundația se face după proiect și după studiul geotehnic, nu din ochi.
- Casa „la roșu” înseamnă structura și pereții gata, fără instalații și finisaje.
- Acoperișul și ferestrele pun casa la adăpost: de aici, la interior se poate lucra și iarna.
- Instalațiile se fac înainte de tencuieli, deci pozițiile prizelor și ale obiectelor sanitare se decid din timp.
- La final vin recepția, cartea tehnică a construcției și intabularea.
O casă nu se ridică dintr-o singură mișcare, ci printr-un șir de etape care depind una de alta. Dacă știi ordinea lor, înțelegi de ce unele lucruri nu se pot grăbi, ce poți hotărî mai târziu și ce trebuie decis de la început.
Mai jos găsești etapele unei case la cheie, în ordinea în care se fac pe un șantier din Baia Mare sau din restul Maramureșului, cu ce presupune fiecare și ce e bine să verifici tu, ca proprietar.
1. Terenul și actele: certificat, proiect, autorizație
Totul începe la primăria localității în care e terenul. Acolo ceri certificatul de urbanism, documentul care spune ce ai voie să construiești pe terenul tău (înălțimea casei, distanța față de vecini, cât din teren poate fi ocupat) și ce avize îți mai trebuie: apă, curent, gaz, mediu și altele, după caz.
Cu certificatul în mână, un arhitect și un inginer structurist fac proiectul. De regulă e nevoie și de un studiu geotehnic, care arată ce fel de pământ ai sub casă și la ce adâncime se poate funda. Pe baza proiectului, primăria emite autorizația de construire.
Înainte de prima săpătură, începerea lucrărilor se anunță la primărie și la Inspectoratul de Stat în Construcții. Pentru majoritatea caselor, legea cere și un diriginte de șantier, un specialist autorizat care verifică lucrarea în numele tău. Proiectantul îți poate spune exact ce se aplică în cazul casei tale.
Ce verifici tu: ca nimeni să nu înceapă lucrul fără autorizație. O construcție începută fără acte poate fi oprită și amendată, iar problemele ajung și la proprietar.
2. Fundația
Fundația preia greutatea întregii case și o transmite pământului, așa că e etapa la care nu se face economie. Se trasează conturul casei pe teren, se sapă până la adâncimea din proiect, se montează armătura și cofrajele, apoi se toarnă betonul. Adâncimea ține și de cât de adânc îngheață pământul iarna, iar în Maramureș, cu ierni reci, contează.
Betonul are nevoie de timp ca să se întărească: rezistența din proiect e calculată la 28 de zile. Asta nu înseamnă că șantierul stă pe loc o lună, ci că structura se încarcă în ritmul permis de beton, nu de calendar.
Ce verifici tu: hidroizolația fundației, stratul care oprește umezeala din pământ să urce în pereți. După ce se acoperă cu pământ nu se mai vede, deci o verifici atunci sau niciodată.
3. Structura: casa „la roșu”
Pe fundație se ridică structura de rezistență: stâlpi și centuri din beton armat, planșeul dintre niveluri și pereții dintre ei, din cărămidă sau BCA. Când structura și pereții sunt gata, casa e „la roșu”. Denumirea vine de la culoarea cărămizii, dar se folosește și pentru casele din BCA.
La roșu, casa are forma finală. Se văd camerele, golurile de uși și ferestre, scara. E cel mai bun moment să mai compari o dată planul cu ce vezi pe teren: o fereastră mutată acum costă puțin, mutată după tencuieli costă mult mai mult.
4. Acoperișul
Urmează șarpanta, scheletul de lemn al acoperișului, apoi folia, șipcile și învelitoarea: țiglă ceramică, țiglă metalică sau tablă, după proiect și buget. Odată pus acoperișul, casa e la adăpost de ploaie, iar lucrările din interior nu mai depind de vreme.
Ce verifici tu: detaliile care nu se văd de jos. Acoperișul trebuie ventilat, altfel face condens, iar jgheaburile și burlanele trebuie să ducă apa departe de fundație.
5. Ferestrele și ușa de la intrare
Cu acoperișul pus, se montează ferestrele și ușa de la intrare. Casa devine închisă, iar la interior se poate lucra și iarna, cu încălzire provizorie acolo unde e nevoie.
Ferestrele se aleg după cât de bine izolează (profilul și tipul de geam) și după cum se deschid. Montajul contează cât fereastra: un geam bun, montat prost, lasă aerul și apa să treacă pe la margini.
6. Instalațiile: curent, apă, canalizare, încălzire
Instalațiile se fac înainte de tencuieli, pentru că țevile și cablurile trec prin pereți și prin șapă. De aceea e bine să știi din timp unde vrei prizele, întrerupătoarele, lustrele, chiuveta, dușul și caloriferele sau încălzirea în pardoseală.
Instalația electrică se face cu tablou și circuite separate, iar la final e verificată de un electrician autorizat. La apă și la încălzire se fac probe de presiune înainte ca țevile să fie acoperite.
Ce verifici tu: fă poze cu traseele țevilor și ale cablurilor înainte de tencuială. Peste câțiva ani, când vei vrea să bați un cui sau să dai o gaură, îți vor folosi.
7. Finisajele: tencuieli, șape, izolație, placări
Finisajele sunt partea pe care o vezi zilnic și cea cu cele mai multe decizii de luat. Ordinea obișnuită la interior: tencuieli, șape, glet și vopsea, apoi gresie, faianță, parchet și uși. La exterior se face termosistemul, adică izolația fațadei, și tencuiala decorativă.
Tencuielile și șapele sunt lucrări „umede”: au nevoie să se usuce înainte de stratul următor. Un parchet pus pe o șapă încă umedă se deformează, iar vopseaua pusă pe glet ud face pete. Aici graba se plătește.
Ce verifici tu: alege finisajele înainte ca echipa să ajungă la ele. O gresie comandată în ultima clipă poate întârzia lucrul cu săptămâni.
8. Recepția și mutarea
Când lucrarea e gata, urmează recepția la terminarea lucrărilor. O comisie verifică dacă s-a construit conform autorizației, iar concluziile se trec într-un proces-verbal. Tot atunci primești cartea tehnică a construcției, dosarul cu proiectul, documentele materialelor și procesele-verbale din timpul lucrării. Păstreaz-o: îți trebuie la orice lucrare viitoare.
Cu procesul-verbal de recepție, casa se intabulează în cartea funciară. De acolo e oficial a ta: o poți asigura, o poți folosi ca garanție la bancă și îți poți muta domiciliul în ea. Cum arată drumul de la casa la roșu la casa terminată vezi în comparația înainte și după de pe prima pagină.
Cât durează construcția unei case la cheie?
Nu există o cifră valabilă pentru toate casele. Durata ține de mărimea și complexitatea casei, de cât de repede vin actele, de vreme și de cât de repede se iau deciziile pentru finisaje. Ca ordin de mărime, o casă obișnuită, pe parter sau cu etaj, înseamnă de la câteva luni până la peste un an de lucru efectiv, la care se adaugă, înainte, timpul pentru acte.
Ce poți face ca să nu pierzi timp: pregătește actele din vreme, alege finisajele înainte să fie nevoie de ele și cere constructorului un grafic pe etape. La noi, din prima vizită pe teren îți spunem ce urmează, cât durează și cât costă.
Dacă abia îți cauți constructorul, citește și cum alegi o firmă de construcții de încredere.
Întrebări frecvente
Ce înseamnă o casă „la cheie”?
O casă predată gata de locuit: structură, acoperiș, instalații și finisaje, astfel încât să poți intra cu mobila. Ce anume intră în „la cheie”, de exemplu bucătăria sau obiectele sanitare, se stabilește în contract, așa că merită citit rând cu rând.
Ce înseamnă o casă „la roșu”?
O casă cu structura și pereții gata, de obicei și cu acoperișul, dar fără tâmplărie, instalații și finisaje. E un stadiu al lucrării, nu un tip de casă.
Se poate construi iarna?
Betonările și zidăria au nevoie de temperaturi peste pragul de îngheț sau de măsuri speciale, așa că în Maramureș se fac mai ales din primăvară până toamna. După ce casa are acoperiș și ferestre, lucrările de la interior pot continua și iarna.
Cine se ocupă de autorizația de construire?
Documentația o pregătește proiectantul, iar autorizația o emite primăria. Constructorul începe lucrul după ce autorizația a fost emisă și începerea lucrărilor a fost anunțată.
